लखनऊ, उत्तर प्रदेश: अगर आप लखनऊ में घर या ज़मीन खरीदने का सपना देख रहे हैं, तो यह ख़बर आपकी जेब पर भारी पड़ सकती है! उत्तर प्रदेश की राजधानी लखनऊ में 10 साल के लंबे इंतज़ार के बाद, ज़मीन और प्रॉपर्टी के सरकारी दाम, जिन्हें सर्किल रेट कहते हैं, में बड़ा बदलाव किया गया है. 1 अगस्त, शुक्रवार से ज़िले में नए सर्किल रेट लागू हो गए हैं, जिससे अब दुकान और मकान खरीदना पहले से कहीं ज़्यादा महंगा हो गया है. जिला प्रशासन ने सभी आपत्तियों पर विचार करने के बाद इन नए रेट्स को अंतिम रूप दिया है. इस बढ़ोतरी का सीधा असर रजिस्ट्री कराने की लागत पर भी पड़ेगा, क्योंकि रजिस्ट्री शुल्क और स्टांप ड्यूटी दोनों में इज़ाफा होगा. प्रशासन का कहना है कि शहर के तेज़ी से हो रहे शहरीकरण और बुनियादी ढांचे के विकास को देखते हुए यह बदलाव बेहद ज़रूरी था.
1. सर्किल रेट में बदलाव और लोगों पर असर
लखनऊ में 10 साल बाद ज़मीन और प्रॉपर्टी के सरकारी दाम यानी सर्किल रेट में भारी बदलाव किया गया है. 1 अगस्त, शुक्रवार से ज़िले में नए सर्किल रेट लागू हो गए हैं, जिससे अब दुकान और मकान खरीदना महंगा हो गया है. इसका सीधा असर आम लोगों की जेब पर पड़ेगा, क्योंकि उन्हें प्रॉपर्टी खरीदने के लिए अब ज़्यादा पैसे खर्च करने होंगे. एक उदाहरण से समझें तो, अगर किसी ज़मीन की कीमत पहले ₹1 करोड़ थी, तो नए रेट के बाद वही ज़मीन ₹1.25 करोड़ तक पहुंच सकती है. इस बदलाव से संभावित खरीदारों को अपने बजट की दोबारा योजना बनानी पड़ेगी. जिला प्रशासन ने 2 जुलाई को नए सर्किल रेट प्रस्तावित किए थे और 17 जुलाई तक आपत्तियां मांगी थीं, जिस पर विचार करने के बाद नए रेट तय किए गए हैं. हालांकि, प्रशासन ने प्राप्त सभी आपत्तियों को खारिज कर दिया है.
2. सर्किल रेट क्या है और यह क्यों मायने रखता है?
सर्किल रेट वह न्यूनतम दाम होता है जिस पर कोई ज़मीन या प्रॉपर्टी बेची जा सकती है. यह एक सरकारी दर है जिसे राज्य सरकार हर साल नई सूची जारी कर निर्धारित करती है. यह रेट अलग-अलग शहरों और इलाकों में एक जैसा नहीं होता, क्योंकि इसे कई बातों को ध्यान में रखकर तय किया जाता है. इनमें प्रॉपर्टी का बाज़ार मूल्य, उसका उपयोग (जैसे रहने के लिए या व्यापारिक), और आसपास की सुविधाएं शामिल हैं. जहां अच्छी सड़कें, अस्पताल, स्कूल, पार्क और शॉपिंग कॉम्प्लेक्स जैसी बेहतरीन सुविधाएं होती हैं, वहां सर्किल रेट ज़्यादा होता है. इस रेट के आधार पर ही स्टांप शुल्क और रजिस्ट्रेशन शुल्क की गिनती होती है, जो किसी भी प्रॉपर्टी की खरीद-बिक्री का एक अनिवार्य हिस्सा है. पिछले कुछ समय से लखनऊ में प्रॉपर्टी की कीमतें बाज़ार में बहुत बढ़ गई थीं, लेकिन सरकारी रेट कम थे, जिससे सरकार को राजस्व का नुकसान हो रहा था. 10 साल बाद सर्किल रेट में बदलाव करके इस अंतर को कम करने की कोशिश की गई है.
3. ताज़ा बदलाव और बढ़ी हुई कीमतें
लखनऊ में नए सर्किल रेट 1 अगस्त, 2025 से लागू हो गए हैं. इस बढ़ोतरी का असर शहर और ग्रामीण दोनों क्षेत्रों पर देखने को मिलेगा. शहरी इलाकों में सर्किल रेट में 25% से 50% तक की बढ़ोतरी की गई है, जबकि ग्रामीण क्षेत्रों में यह 15% से 40% तक बढ़ी है. चौंकाने वाली बात यह है कि कुछ विकसित इलाकों में तो दरें दोगुनी तक हो गई हैं!
लखनऊ के प्रमुख और पॉश इलाकों जैसे इंदिरानगर, विभूतिखंड और गोमतीनगर में ज़मीन की कीमतों में भारी उछाल आया है. इंदिरानगर में सर्किल रेट ₹27,000 से बढ़कर ₹62,000 प्रति वर्ग मीटर हो गया है. विभूतिखंड में यह ₹40,000 से बढ़कर ₹70,000 प्रति वर्ग मीटर हो गया है. गोमतीनगर में पहले ज़मीन की दर ₹30,500 प्रति वर्ग मीटर थी, जो अब ₹77,000 प्रति वर्ग मीटर कर दी गई है. इन इलाकों में यह बढ़ोतरी बढ़ती आबादी, व्यापार के विकास और नई सुविधाओं के कारण हुई है. ग्रामीण क्षेत्रों जैसे मोहनलालगंज, बीकेटी और सरोजनीनगर में भी सर्किल रेट 40% तक बढ़ाए गए हैं.
4. विशेषज्ञों की राय और इसका असर
प्रॉपर्टी बाज़ार से जुड़े विशेषज्ञों का मानना है कि इस बदलाव से बाज़ार में थोड़ी हलचल ज़रूर होगी. नए सर्किल रेट से सरकारी राजस्व में तो बढ़ोतरी होगी, लेकिन आम आदमी के लिए प्रॉपर्टी खरीदना थोड़ा मुश्किल हो जाएगा. हालांकि, कुछ लोगों का मानना है कि इससे प्रॉपर्टी के बाज़ार रेट और सर्किल रेट में एक संतुलन आएगा, जिससे पारदर्शिता बढ़ेगी.
अपर जिलाधिकारी वित्त और राजस्व राकेश कुमार सिंह के अनुसार, सर्किल रेट तय करते समय तीन मुख्य बातों पर विशेष ध्यान दिया गया है:
जहां पहले आवासीय दरें ज़्यादा थीं और दुकानों व दफ्तरों की दरें कम थीं, वहां इस बार 40% तक की बढ़ोतरी की गई है ताकि व्यावसायिक प्रॉपर्टी और आवासीय प्रॉपर्टी के मूल्यांकन में समानता लाई जा सके.
अगर किसी आवासीय ज़मीन के पास कोई दुकान या गोदाम है, तो उस ज़मीन का मूल्य 20% ज़्यादा माना जाएगा, जो उसके व्यावसायिक उपयोग की संभावना को दर्शाता है.
साथ ही, अगर कोई ज़मीन कागज़ों में व्यापारिक थी लेकिन उस पर आवासीय सर्किल रेट लिया जा रहा था, तो उसका मूल्यांकन 50% ज़्यादा रखा गया है ताकि वास्तविक उपयोग के आधार पर सही मूल्यांकन हो सके.
इसके अतिरिक्त, मेट्रो रूट और फ्लाईओवर के नीचे की ज़मीनों पर पहले जो 20% की छूट मिलती थी, उसे भी खत्म कर दिया गया है, जिससे ये ज़मीनें भी 20% महंगी हो गई हैं.
5. भविष्य की संभावनाएं और निष्कर्ष
इस नए सर्किल रेट से लखनऊ के रियल एस्टेट बाज़ार में आने वाले समय में बड़ा असर देखने को मिलेगा. प्रॉपर्टी की कीमतें और बढ़ेंगी, जिससे छोटे और मध्यम वर्ग के खरीदारों के लिए घर का सपना थोड़ा और दूर हो सकता है. हालांकि, सरकार को इससे ज़्यादा राजस्व मिलेगा, जिसका उपयोग शहर के विकास कार्यों में किया जा सकता है. लखनऊ में तेज़ी से हो रहे शहरीकरण, बुनियादी ढांचे के विकास, नई सड़कों, रिंग रोड, एक्सप्रेसवे और मेट्रो नेटवर्क के विस्तार को देखते हुए यह बढ़ोतरी स्वाभाविक मानी जा रही है. आने वाले समय में निवेशकों और अंतिम उपयोगकर्ताओं की बढ़ती रुचि से लखनऊ भारत के रियल एस्टेट बाज़ार में एक महत्वपूर्ण स्थान बनाए रखेगा. अब देखना यह होगा कि आम लोग, निवेशक और प्रशासन इस नई व्यवस्था को कितनी आसानी से अपना पाते हैं और इसका प्रॉपर्टी बाज़ार पर दीर्घकालिक असर क्या होता है. यह बदलाव लखनऊ के रियल एस्टेट परिदृश्य को नया आयाम देगा, जिससे शहर की आर्थिक गतिशीलता पर भी प्रभाव पड़ेगा.
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